Wohnungskauf

Wie in beliebten Metropolen üblich, ist Wohnraum auch in Stockholm knapp. Seit einiger Zeit wird verstärkt versucht, diesem Mangel mit neugebauten Apartments entgegenzuwirken. Die Nachfrage übersteigt aber noch immer deutlich das Angebot. Die Vergabe von Mietwohnungen (”Hyresrätt”) erfolgt über ein staatlich reguliertes System (”Bostadskö”), für das man sich nur mit schwedischer Personennummer registrieren lassen kann. Das macht es für Ausländer angesichts langer Wartezeiten äusserst schwierig, eine unbefristete Mietwohnung mit Vertrag erster Hand (”Förstahandskontrakt”) zu bekommen. Alternativ kann man sich auf Plattformen wie blocket.se um Mietwohnungen mit ”Andrahandskontrakt” - also als Untermieter - bemühen. Diese gelten jedoch meist nur befristet für maximal ein Jahr. Eine weitere Alternative bietet der Kauf eines Apartments (”Bostadsrätt”). Genau genommen erwirbt man damit einen Anteil an einer Genossenschaft (”Bostadrättsförening”), was zur Nutzung der Wohnung und etwa von Keller-, Fahrrad- oder Waschräumen berechtigt.


Der Wohnungskauf gliedert sich in mehrere Phasen und beginnt mit der Suche (z.B. auf einschlägigen Plattformen wie Hemnet oder Boli). Anfangs sollte man sich Gedanken darüber machen, was einem besonders wichtig ist. Es empfiehlt sich, zentrale Punkte wie z.B. Umgebung, Balkon, Etage oder Grösse schriftlich festzuhalten. Kompromisse werden in der Folge nötig werden und so bewahrt man leichter den Überblick. Nun geht es darum herauszufinden, wieviel Kapital man für den Wohnungskauf zur Verfügung hat. Dabei spielt natürlich auch eine Rolle, ob man bereits eine Wohnung besitzt, die man verkaufen kann. Ausserdem beginnt man jetzt zu verstehen, wo das ungefähre Preisniveau für Wohnungen liegt, die den eigenen Vorstellungen entsprechen. Nicht zu vergessen die sonstigen monatlichen Kosten (”avgift”), die v.a. bei Neubauten hoch sein können und laufende Kosten sowie Renovierungen abdecken sollen. Anschliessend ist es an der Zeit, eine Bank zu kontaktieren. Üblicherweise beschafft man sich online eine Vorab-Genehmigung für den voraussichtlichen Kreditrahmen (”Lånelöfte”), der sich vor allem am Einkommen und am verfügbaren Eigenkapital ausrichtet. Für den späteren Verlauf ist es wichtig zu wissen, wieviel Kapital man zur Verfügung hat. Entsprechend sollte ein bereits vorhandenes Bostadsrätt nach Möglichkeit zuerst verkauft werden, bevor man einen neuen Vertrag unterzeichnet. Nachdem Vorstellungen und Kreditrahmen nun geklärt sind, begibt man sich auf Besichtigungstour. Um etwas Routine zu entwickeln, sollte man an möglichst vielen solcher ”Visningar” teilnehmen. Dabei ist die Einrichtung zweitrangig, was zählt sind die Rahmenbedingungen der Wohnung und auch das eigene Bauchgefühl. Manches springt einem direkt ins Auge wie etwa Zustand der Fenster, des Fußbodens oder der fest installierten Einrichtung, wie z.B. die Küche. Darüber hinaus kann man sich beim Makler erkundigen oder auch den Vorsitzenden der Genossenschaft kontaktieren. In aller Regel erhält man bei einer Besichtigung eine Broschüre, aus der die wichtigsten Daten zum Objekt hervorgehen. 
In der Phase der Beschlussfassung sollte man sich die Zeit nehmen, alles nochmals genau zu prüfen. Erfüllt das Objekt alle zu Anfang festgelegten Grundvoraussetzungen? Welche Kompromisse sind möglicherweise notwendig? Es schadet auch nicht, sich die Wohnung ein weiteres Mal anzuschauen und dazugehörende Räume wie Keller in Augenschein zu nehmen. Zusätzlich zur Wohnungsbroschüre bekommt man auch Einblick in detailliertere Objektbeschreibungen oder den Jahresabschlussbericht der Vereinigung. Daraus lassen sich Hinweise über deren allgemeine wirtschaftliche Lage, geplante Renovierungsarbeiten oder grössere Ausgaben entnehmen. Als Käufer ist man zudem verpflichtet, den Zustand der Wohnung vor dem Kauf genau zu prüfen.


Die nächste Phase - der Wohnungskauf - beginnt mit dem Entschluss, sich am Bieten (”budgivning”) zu beteiligen. Die meisten Objekte werden auf diese Art vergeben. Vor Beginn des Verfahrens sollte man sich nochmals vergewissern, bis zu welchem Höchstbetrag man mitbieten kann (vgl. Lånelöfte). Grundsätzlich gewinnt das höchste Gebot, allerdings entscheidet der bisherige Besitzer frei, wem er die Wohnung verkaufen möchte. Es gibt unterschiedliche Strategien für das Budgivning - manche versuchen über relativ hohe Gebote die Mitbietenden abzuschrecken, andere versuchen ihre Entschlossenheit durch schnelle Steigerungen zu demonstrieren. Am Ende spielt hier das Glück natürlich auch eine Rolle und man sollte sich vor allem nicht durch andere Mitbietende beeinflussen lassen.
Hat man diesen Wettstreit gewonnen, sollte man umgehend nochmals mit der Bank Kontakt aufnehmen und sich vergewissern, dass das Bostadsrätt anerkannt wird. Anschliessend kommt es zur Unterzeichnung eines Vorvertrags, in dem auch der Tag festgelegt wird, an dem die Wohnung den Besitzer wechselt und die Schlüssel übergeben werden. Ausserdem werden 10 Prozent des Kaufpreises (”handpenning”) sofort bezahlt. Diese Summe wird vom Makler verwaltet bis zum Tag der endgültigen Übergabe der Wohnung. Wichtig ist zudem, dass man seine Mitgliedschaft bei der Genossenschaft beantragt und eine Hausratversicherung (”Hemförsäkring”) abschliesst.
Mit der Bank bestimmt man in der Zwischenzeit die exakten Rahmenbedingungen des Kredits inkl. Zinsbindung und Amortisierung. Am Tag der Übergabe wird in einem erneuten Termin mit Makler und Vorbesitzer alles weitere geklärt, die Schlüssel werden übergeben und der komplette Betrag überführt. In diesem Zusammenhang schaut man sich gemeinsam mit dem Vorbesitzer die Wohnung vor Ort nochmals an, kontrolliert die Funktionsfähigkeit der Maschinen und überzeugt sich davon, dass die Schlussreinigung ordentlich durchgeführt wurde. Danach steht dem Glück in eigenen vier Wänden nichts mehr im Wege!

(Joachim Voelkle, Februar 2018)